特別指定区域制度

記事ID：0001884 更新日：2025年2月21日更新印刷ページ表示大きな文字で印刷ページ表示＜外部リンク＞

お知らせ

北条地区、富田地区、賀茂地区、下里地区、九会地区、富合地区、日吉地区、宇仁地区、在田地区

要綱・基準等

加西市は、市域の3分の2が開発を抑制する市街化調整区域に定められています。建築制限等により、農家住宅や農業用倉庫などを除いて、原則、一般住宅や工場の建設ができません。

このため、市街化調整区域の出身者が実家近くに住宅を構えられず、居住者が減少して、集落の活力が低下するなどの問題があらわれています。

このような市街化調整区域の課題に対応するため、兵庫県は平成14年に特別指定区域制度を創設しました。
特別指定区域制度には、用途型として9つのメニューと目的型として4つのメニューがあり、指定された区域内では、建築制限が緩和され地域の課題解決のために必要な建築物が建築できるようになる制度です。

平成27年に、用途型を廃し8つの目的型に統合されました。（平成27年以前に指定された用途型の指定はそのまま有効です）

区域指定には兵庫県が定めた基準に基づき、長期（1年以上）の審査を経て、県が指定します。
また、区域内では建築制限の緩和にあわせ、住環境の保全のために「加西市市街化調整区域まちづくり要綱」により、建築ルールを定めています。

加西市市街化調整区域まちづくり要綱 [PDFファイル／1.24MB]

特別指定区域

市街化調整区域の厳しい建築制限で居住者が減少する等、活力が失われつつある地域の実情・課題に即した即効性のあるまちづくりを推進するために、地域が目指すまちづくりの目的に応じた建築用途を緩和する区域

駅、バスターミナル等周辺区域（加西市指定なし）
駅、バスターミナル等の周辺で、利便性の向上を図る必要がある区域

工場、店舗等周辺区域
工場、店舗等の周辺の地域であって、既に公共施設が整備されている区域で、加西市では以下の区域が指定されています。

地区名	指定基準	基準	区域図
豊倉町	県道玉野倉谷線沿道商業・サービス施設集積型	建築基準 [PDFファイル／95KB]	特別指定区域（事業所系）
豊倉町	県道玉野倉谷線沿道流通業施設集積型	建築基準 [PDFファイル／77KB]
殿原町	中国道加西インター北部産業施設集積型	建築基準 [PDFファイル／83KB]
鶉野南町	鶉野南町国道372号沿道産業施設集積型	建築基準 [PDFファイル／73KB]
鴨谷町	県道大和北条停車場線沿道産業施設集積型	建築基準 [PDFファイル／74KB]
畑町	畑町県道三木宍粟線沿道産業施設集積型	建築基準 [PDFファイル／77KB]

地域活力再生等区域
集落またはその周辺の地域であって、地域の活力が低下し、またはそのおそれのある区域で、加西市では以下の区域が指定されています。
【北条地区、富田地区、賀茂地区、下里地区、九会地区、富合地区、日吉地区、宇仁地区、在田地区】


指定区域	建築できる者	建築基準	区域図
加西市地縁者等住宅活力維持型（地活A）	地縁者・地縁者の配偶者・地縁者の2親等以内の者	地域活力再生等区域における各類型の建築基準 [PDFファイル／858KB] その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。	特別指定区域（地域活力再生等区域）
加西市地縁者等住宅活力回復型（地活B）	地縁者・地縁者の配偶者・地縁者の2親等以内の者
加西市地縁者等住宅活力増進型（地活C）	地縁者・地縁者の配偶者・地縁者の2親等以内の者地域勤労者・地域勤労者の配偶者
加西市新規居住者等住宅型（地活D）	新規居住者
加西市地縁者等小規模事業所型（地活E）	地縁者・地縁者の配偶者・地縁者の2親等以内の者
加西市地区住民等小規模事業所型（地活F）	地縁者・地縁者の配偶者・地縁者の2親等以内の者地域勤労者・地域勤労者の配偶者地区住民・地区住民の配偶者
加西市空家活用住宅型（地活G）	空き家を活用する新規居住者
加西市空家活用事業所型（地活H）	空き家を活用する事業者・この事業者である法人の役員

【下里地区】

地区名	指定基準	基準	区域図
西笠原町	地域活力再生等区域ベルデしもさと型	建築基準 [PDFファイル／86KB]	特別指定区域（ベルデしもさと型）

公共賃貸住宅等供給区域（加西市指定なし）
公的賃貸住宅、老人ホーム等の供給が不足している区域

工場等誘導区域
工場の撤退等により、雇用若しくは就業の機会が不足しまたはそのおそれのある区域で、加西市では以下の区域が指定されています。

地区名	指定基準	基準	区域図
西上野町	加西市既存事業所活用型	工場等誘導区域の加西市独自基準 [PDFファイル／281KB] その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。	特別指定区域（事業所系）
鎮岩町
東剣坂町
大村町
山枝町
鶉野中町
別所町
山田町
西野々町
笹倉町
西野々町	加西市地域産業振興型

沿導施設集約誘導等区域（加西市指定なし）
幹線道路の沿道または自動車専用道路のインターチェンジの周辺の区域

空地等適正管理区域（加西市指定なし）
駐車場、資材置き場等に利用され、またはその見込みのある区域

地域資源活用区域
地域資源が有効に利用されていない区域で、加西市では以下の区域が指定されています。

地区名	指定基準	基準	区域図
東笠原町	鶉野飛行場南部歴史資源活用型	建築基準 [PDFファイル／44KB]	地域資源活用区域
鍛治屋町	加西市農業資源活用型	建築基準 [PDFファイル／75KB]	地域資源活用区域

また、区域内では、建築用途の緩和に合わせ、住環境の保全、まちづくりの目的達成のために「加西市市街化調整区域まちづくり要綱 [PDFファイル／1.24MB]」により、建築物用途、規模、景観、緑化等についての建築ルールを定めています。

地域活力再生等区域

地縁者とは

建築予定地の存する自治会周辺（同じ小学校区内に存する自治会または違う小学校区だが隣接する自治会とする）の市街化調整区域に通算して10年以上居住したことがある者

10年以上居住するとは
自治会周辺に住民票を置いているまたは置いて居住していた期間の通算によって判断

地域勤労者とは

市街化調整区域、工業地域、準工業地域または工業専用地域に存する事業所（地域事業所）に長期間勤務することが見込まれる者

市街化区域内の場合
大字が北条町北条、北条町東南、北条町横尾及び北条町栗田に存する事業所を除く
長期間勤務することが見込まれるとは
地域事業所に連続して3年以上勤務している者または地域事業所と同一をみなせる市内事業所への勤務期間を含めて3年以上勤務している者で、事業所周辺に居住することが確実な場合

新規居住者とは

人口が減少している集落に居住または定住しようとする者

建てることができる人は
誰でも建築が可能。地縁者のように「自治会周辺に10年以上居住したことがある者」といった者の限定なし

地区住民とは

建築予定地の存する自治会周辺（同じ小学校区内に存する自治会または違う小学校区だが隣接する自治会とする）の市街化調整区域に居住する者

建てることができる人は
居住している者の建築が可能。地縁者のように「自治会周辺に10年以上居住したことがある者」といった期間の制限なし

空家活用できる人とは　

【地活G】市長が認める活用を促進するべき空家等を使用する新規居住者

【地活H】市長が認める活用をするべき空家等を使用する事業者またはこの事業者である法人の役員

市長が認める活用を促進するべき空家とは
・線引き（昭和46年3月16日）以前に建築されたことが明らかである既存建築物とその敷地である土地
・適法に建築されてから10年以上経過していることが明らかで加西市空き家バンクに登録されている若しくは登録されていた既存建築物とその敷地である土地
・線引き以前若しくは線引き後適法に建築され、通算して20年以上建築物が存していた敷地であったことが確実である土地（地活G）

既存事業所活用型

敷地拡張事業所

建築後10年以上経つ工場などの事業所が敷地を拡張して増改築できる区域

既存事業所の拡張等を行うには
次の要件をすべて満たしている事業所であれば、一定の規模の範囲内において、事業所の拡張等を行うことが可能
・適法に建築され、使用されている事業所であること。
・市街化調整区域に建築されてから通算して10年以上営まれていること。
・「物販店・飲食店・風俗営業の店舗等」以外のもの
一定の規模の範囲とは
・建築物の敷地面積が、1,000平方メートル以下であるか、拡張等を行う前の敷地面積の1.5倍を超えないこと。
・地域の経済基盤を活かした事業を営む事業所については、建築物の敷地面積が建て替え前と合わせて10,000平方メートル以下であるか、建て替え前の敷地面積の1.5倍を超えないこと。
地域の経済基盤を活かした事業とは
次のいずれかに該当する場合
・雇用者の半数が加西市内に居住している場合
・自己の原材料、部品等の過半を加西市内に存する事業所から購入している場合
・自己の生産物の過半を原料または部品として加西市内に存する事業所に納入している場合
・自己の売上金額の50％以上を加西市に存する事業所と取引している場合
・本社または本店を加西市内に置き、法人として30人以上雇用かつ居住者の25％以上が市内に居住する場合
・市の産業振興に係る計画に掲げる周辺地域の産業振興に必要とする業種に該当し、かつ雇用者の25％以上が市内に居住する場合

その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。

用途変更事業所

既存工場の用途変更を行うには
区域内に存する次の要件をすべて満たしている工場であれば、一定の規模の範囲内において、工場の事業者の変更や用途の変更を行うことが可能
・適法に建築され、使用されている事業所であること。
・市長が認める感染症のまん延若しくは災害発生による事業継続に係るリスクの低減に資する事業環境の改善、または地域の経済基盤を活かした事業であること。
一定の規模の範囲とは
・建築物の敷地面積が10,000平方メートル以下であるか、建築物の敷地面積が建て替え前の敷地面積を超えないこと。
・地域の経済基盤を活かした事業を営む事業所については、建て替え前の敷地面積の1.5倍を超えないこと。
地域の経済基盤を活かした事業とは
次のいずれかに該当する場合
・雇用者の半数が加西市内に居住している場合
・自己の原材料、部品等の過半を加西市内に存する事業所から購入している場合
・自己の生産物の過半を原料または部品として加西市内に存する事業所に納入している場合
・自己の売上金額の50％以上を加西市に存する事業所と取引している場合
・本社または本店を加西市内に置き、法人として30人以上雇用かつ居住者の25％以上が市内に居住する場合
・市の産業振興に係る計画に掲げる周辺地域の産業振興に必要とする業種に該当し、かつ雇用者の25％以上が市内に居住する場合

その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。

工場、店舗等周辺区域

既存工場や店舗など産業施設が点在する地域において、道路など都市基盤施設の整備状況や低未利用地の分布状況から見て産業施設を集積することにより土地利用を図る区域
建築物の規模、高さ、景観等の建築ルールを定めることにより、区域の特性、将来のまちづくりにおける目標に応じた一定の建築物の用途について建築が可能