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特別指定区域制度

加西市は、市域の3分の2が開発を抑制する市街化調整区域に定められています。建築制限等により、農家住宅や農業用倉庫などを除いて、原則、一般住宅や工場の建設ができません。

このため、市街化調整区域の出身者が実家近くに住宅を構えられず、居住者が減少して、集落の活力が低下するなどの問題があらわれています。

このような市街化調整区域の課題に対応するため、兵庫県は平成14年に特別指定区域制度を創設しました。
特別指定区域制度には、用途型として9つのメニューと目的型として4つのメニューがあり、指定された区域内では、建築制限が緩和され地域の課題解決のために必要な建築物が建築できるようになる制度です。

平成27年に、用途型を廃し8つの目的型に統合されました。(平成27年以前に指定された用途型の指定はそのまま有効です)

区域指定には兵庫県が定めた基準に基づき、長期(1年以上)の審査を経て、県が指定します。
また、区域内では建築制限の緩和にあわせ、住環境の保全のために「加西市市街化調整区域まちづくり要綱」により、建築ルールを定めています。

用途型特別指定区域(平成27年に目的型に統合されました。統合前に指定を受けたものはそのまま有効です)

市街化調整区域の厳しい建築制限で居住者が減少する等、活力が失われつつある地域の課題を解決するために建築物の用途を限定して建築制限を緩和する区域

  1. 地縁者の住宅区域
    集落周辺の市街化調整区域に10 年以上居住したことがある人の住宅が建築できる区域
  2. 新規居住者の住宅区域
    人口が減少している集落において誰でも住宅が建築できる区域
  3. 地縁者の小規模事業所区域
    集落周辺の市街化調整区域に10 年以上居住したことのある人が営む小規模な事業所が建築できる区域
  4. 既存事業所の拡張区域
    建築後10 年以上経つ工場などの事業所が敷地を拡張して増改築できる区域
  5. 既存工場の用途変更区域
    廃業などのため使用されなくなった工場が他の業種の工場へ用途変更できる区域
  6. 資材置き場等の区域
    資材置き場や駐車場などの管理事務所が建築できる区域
  7. 地域振興のための工場区域
    産業が停滞している地域の振興に資する工場又は研究所が建築できる区域
  8. 流通業務施設区域
    幹線道路沿道で流通業務施設が建築できる区域
  9. 市町公営住宅区域
    市町公営住宅(新たに設置するものを含む)が建築できる区域

 

目的型特別指定区域

用途型特別指定区域以外に地域の実情を考慮し、地域課題に即した即効性のあるまちづくりを推進するために目的に応じた建築用途を緩和する区域

  1. 駅、バスターミナル等周辺区域
    駅、バスターミナル等の周辺で、利便性の向上を図る必要がある区域
  2. 工場、店舗等周辺区域
    工場、店舗等の周辺の地域であって、既に公共施設が整備されている区域
  3. 地域活用再生等区域
    集落又はその周辺の地域であって、地域の活力が低下し、又はそのおそれのある区域
  4. 公共賃貸住宅等供給区域
    公的賃貸住宅、老人ホーム等の供給が不足している区域
  5. 工場等誘導区域
    工場の撤退等により、雇用若しくは就業の機会が不足し又はそのおそれのある区域
  6. 沿導施設集約誘導等区域幹線道路の沿道又は自動車専用道路のインターチェンジの周辺の区域
  7. 空地等適正管理区域駐車場、資材置き場等に利用され、又はその見込みのある区域
  8. 地域資源活用区域地域資源が有効に利用されていない区域

また、区域内では、建築用途の緩和に合わせ、住環境の保全、まちづくりの目的達成のために「加西市市街化調整区域まちづくり要綱(PDF形式:317KB)」により、建築物用途、規模、景観、緑化等についての建築ルールを定めています。

目的型特別指定区域における建築物の用途、規模、高さ、壁面後退の基準(殿原町、豊倉町)(PDF形式:102KB)
目的型特別指定区域における建築物の意匠及び緑化等敷地内の環境整備の基準(殿原町、豊倉町)(PDF形式:74KB)
目的型特別指定区域における建築物の用途、規模、高さ、壁面後退の基準(鶉野南町、鴨谷町)(PDF形式:79KB)
目的型特別指定区域における建築物の意匠及び緑化等敷地内の環境整備の基準(鶉野南町、鴨谷町)(PDF形式:62KB)
人口減少集落区域における建築物の用途、規模、高さ、壁面後退の基準(PDF形式:100KB)
人口減少集落区域における建築物の意匠及び緑化等敷地内の環境整備の基準(PDF形式:74KB)
工場等誘導区域の加西市独自基準、地域資源活用区域で建築可能な建築物(PDF形式:94KB)

 

加西市での特別指定区域 区域図

 

地縁者の住宅区域とは

集落周辺に10年以上居住したことのある人の住宅が建築できる区域です。

  • 地縁者とは
    建築予定地の存する自治会周辺(同じ小学校区内に存する自治会又は違う小学校区だが隣接する自治会とする)の市街化調整区域に通算して10年以上居住したことがある人のことをいいます。
  • 10年以上居住するとは
    自治会周辺に住民票を置いている又は置いて居住していた期間の通算によって判断されます。
  • 建築できる住宅とは
    申請者が居住するための戸建ての住宅をいいます。従って、分譲住宅、別荘、共同住宅や賃貸住宅が建てられるようになるものではありません。

その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。

 

新規居住者の住宅区域とは

人口が減少している集落における新規居住者の住宅が建築できる区域のことです。

  • 建てることができる人は
    誰でも建てることができます。地縁者の住宅区域のように「自治会周辺に10年以上居住したことがある人」のような人の限定はありません。
    建築することができる建築物は自己が居住する戸建て住宅に限られます。

その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。

 

地縁者の小規模事業所区域とは

地縁者であれば、小規模事業所が建築できる区域のことです。

  • 地縁者とは
    建築予定地の存する自治会周辺(同じ小学校区内に存する自治会又は違う小学校区だが隣接する自治会とする)の市街化調整区域に通算して10年以上居住したことがある人のことをいいます。
  • 自治会周辺とは
    建築予定地の存する自治会、建築予定地の存する自治会に隣接する自治会及び建築予定地の存する自治会が属する小学校区のうちの市街化調整区域のことをいいます。
  • 10年以上居住するとは
    自治会周辺に住民票を置いている又は置いて居住していた期間の通算によって判断されます。
  • 小規模事業所とは
    地縁者(地縁者が役員となっている法人)が、営む事業所で、敷地面積が1,000平方メートル以下のものをいいます。ただし物販・飲食・風俗営業の店舗、倉庫業を営む倉庫等は建築できません。

その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。

 

既存事業所の拡張区域とは

建築後10年以上たつ工場などの事業所が敷地を拡張して増改築できる区域のことです。

  • 既存事業所の拡張等を行うには
    次の要件をすべて満たしている事業所であれば、一定の規模の範囲内において、事業所の拡張等を行うことができます。
    • 適法に建築され、使用されている事業所であること。
    • 市街化調整区域に建築されてから通算して10年以上営まれていること。
    • 「物販店・飲食店・風俗営業の店舗等」以外のもの
  • 一定の規模の範囲とは
    • 建築物の延べ床面積が、拡張等を行う前の延べ床面積の1.5倍を超えないこと。
    • 建築物の敷地面積が、1,000平方メートル以下であるか、拡張等を行う前の敷地面積の1.5倍を超えないこと

その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。

 

既存工場の用途変更区域とは

建築後10年以上経つ工場などの事業所が敷地を拡張して増改築できる区域です。

  • 既存工場の用途変更を行うには
    区域内に存する次の要件をすべて満たしている工場であれば、一定の規模の範囲内において、工場の事業者の変更や用途の変更を行うことができます。
    • 適法に建築され、使用されている事業所であること。
    • 地域の経済基盤を活かした事業であること。
    • 特別指定区域の指定日よりも前に建築許可を受けて建築された工場を許可を受けた以外の業種又は事業者の工場に変更しようとする場合
  • 一定の規模の範囲とは
    • 建築物の延べ床面積が、拡張等を行う前の延べ床面積の1.5倍を超えないこと。
  • 地域の経済基盤を活かした事業とは
    次のいずれかに該当する場合を言います。
    • 雇用者の半数が加西市内に居住している場合
    • 自己の原材料、部品等の過半を加西市内に存する事業所から購入している場合
    • 自己の生産物の過半を原料又は部品として加西市内に存する事業所に納入している場合

その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。

 

流通業務施設区域とは

幹線道路沿道やインターチェンジ周辺で流通業務の用に供する施設が建築できる区域です。

  • 流通業務の用に供する施設とは
    次の要件のいずれかを満たしている事業所であれば、区域内で事業所の建築が可能となります。
    • 貨物運送事業法第2条第2項に規定する一般貨物自動車運送事業の用に供するもの
    • 倉庫業法第2条第2項に規定する倉庫業の用に供するもの。

その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。

 

工場、店舗等周辺区域とは

既存工場や店舗など産業施設が点在する地域において、道路など都市基盤施設の整備状況や低未利用地の分布状況から見て産業施設を集積することにより土地利用を図る区域のことです。
建築物の規模、高さ、景観等の建築ルールを定めることにより、区域の特性、将来のまちづくりにおける目標に応じた一定の建築物の用途について建築が可能となります。

その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。

 

人口減少集落区域とは

人口減少が見られ自治会活動等に支障をきたしており、住宅や生活利便施設の整備が必要とされる区域のことです。
建築物の規模、高さ、景観等の建築ルールを定めることにより、区域の特性、将来のまちづくりにおける目標に応じた一定の建築物の用途について建築が可能となります。

その他、加西市市街化調整区域まちづくり要綱で住環境を保全するための建築ルールを定めています。

 

問合先 都市整備部 都市計画課
TEL:0790-42-8753 FAX:0790-42-1998 mail:toshi@city.kasai.lg.jp

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